李某诉田某等租赁合同案

作者:杨家宝  发布时间:2014-12-23 20:19:04


李某诉田某等租赁合同案

诉辩主张

原告李某诉称:2004年5月,原告因经营需要,租赁被告的房屋开办饭店。原告交纳第一年度房租后,对房屋进行了装修并正式经营。到取暖期后,原告发现室内暖气不热,将顾客冻走的情况时常发生。原告遂同被告交涉,要求被告赔偿损失并退还房租。经双方口头商定,取暖期过后,被告将暖气改造达到供热标准,能够正常营业。取暖期过后,被告买来改造所需配件,可是在原告的一再催促下,直到第二个取暖期到来,被告也没有对暖气进行改造。导致原告的饭店被迫停业。故诉至法院,请求依法解除合同并赔偿原告的经济损失。包括返还租赁费105,000.00元、取暖费10,000.00元、营业损失109,565.00元、电费损失2,800.00元、水费损失5,600.00元。以上合计258,165.00元。举证期限届满前,原告又增加诉讼请求,要求被告赔偿103,120.99元装修费及2,500.00元鉴定费。

被告田某、王某辩称:被告房屋在出租给原告李某经营之前,也是由别人承租,承租人始终按规定足额交纳供热费。原告承租经过第一个取暖期后,又按约定交纳了第二年度的房屋租金,因此,不存在原告所述承租房屋取暖期温度不达标的问题。原告也从未因为供热不达标问题,找过被告。原告能够如约交纳供热费,即可证明原告对被告所提供的房屋状况是认可的。原告经营的饭店停业原因有很多种,不能证明是由于被告提供房屋存在瑕疵造成的。另外,即使存在取暖期室内温度低的状况,因为原告承租后对该房屋进行了装修和改动,也不排除是原告装修改动所致。因此,不同意原告诉讼请求。

被告王某辩称:租房协议的出租方和承租方分别为被告田某、王某和原告李某,被告王某只是以保证人的身份在该合同上签了字,至于合同签定后的履行过程,被告王某并不清楚;且该租房协议并未约定使用用途,至于具体经营什么是原告自己的事。其他问题同意被告田某、王某的答辩意见,不同意原告诉讼请求。

(三)事实和证据

黑龙江省绥芬河市人民法院经公开审理查明:2004年5月8日,被告田某及被告王某的女儿王敏与原告李某签定租房协议,将被告田某与王某共有的位于绥芬河市春龙9号楼二层的1厅以及被告王某所有的位于绥芬河市春龙9号楼二层的2厅出租给原告李某使用。被告王某以保证人的身份在租房协议书上署名,但王某实为绥芬河市春龙9号楼二层1厅的共有权人。承租期限自2004年5月8日起至2007年6月1日止。年租金为70,000.00元,三年共计租金210,000.00元。原告李某接受承租房屋后,对房屋进行了装修,将原有采暖设施进行部分改造(更换一组暖气、添加一组暖气)。2004年7月15日起,原告开始正式经营绥芬河市丽都园美食城。在经营丽都园美食城期间,原、被告就该房屋取暖期室内温度低问题发生纠纷。原告经营的丽都园美食城曾于2005年2月至3月、2006年1月至5月在绥芬河市工商行政管理局办理报停手续。原告共向被告交纳二年房屋租金14,000.00元。原告承租房屋应交纳2004年至2005年度供热费13,268.52元,经原告与供热单位绥芬河市热力有限责任公司协商,热力公司免除原告3,268.52元的供热费,原告实交供热费10,000.00元。原告起诉后,于2006年5月16日与被告协议解除了房屋租赁协议,将春龙9号楼二层1厅、2厅交还被告使用。原告承租期间对承租房屋进行装修,投入装修费用123,435.14元,该装修物使用两年后,现值为40,628.30元。按此比例折旧,三年租赁期满后,装修物基本无价值。

判案理由

黑龙江省绥芬河市人民法院根据上述事实和证据认为:原告李某就房屋租赁合同与被告田某、王某、王某发生纠纷后,提起诉讼,原告按照起诉状中的诉讼请求258,165.00元交纳了案件受理费,后又增加诉讼请求103,120.99元,但李某在本院指定的期限内,未就增加部分的诉讼请求补交案件受理费,故对原告李某增加的诉讼请求,本院不予审理。原告李某与被告田某及被告王某的代理人王敏于2004年5月8日签定的租房协议,系双方当事人的真实意思表示,协议的内容不违反法律的有关规定,该协议自双方当事人签字之日起即具有法律效力。合同签定后,双方当事人各自履行了合同约定的义务。被告王某的代理人王敏在租房协议书上签署自己的姓名,其被代理人王某对此行为予以追认,故代理人王某的行为,依法应由其被代理人王某承担责任。被告王某虽以保证人的身份在租房协议书上署名,但其实为春龙9号楼二层1厅的共有权人。所以被告王某的真实身份应是原、被告房屋租赁协议的出租人,其依法享有出租人所应享有的权利、承担出租人应当履行的义务。

合同签定后,原告以承租房屋取暖期室内温度过低为由,要求被告返还部分房屋租金并赔偿取暖费、水电费、装修费等损失。依据协议约定,原告承租期间所发生的取暖费、水电费等费用由承租人李某承担,原告无权向被告主张权利。取暖期房屋室内温度低有可能是供热单位未正常供热的原因,也有可能是出租人提供的房屋采暖设施存有瑕疵的原因,还有可能是承租人对房屋装修后,遮盖或改造了部分采暖设施的原因。只有在原告所举证据能够证实,房屋取暖期室内温度低是由于出租方提供房屋的采暖设施存在瑕疵造成的,而出租方又拒不履行维修、更新义务的情况下,承租人才有权要求出租方承担由此产生的赔偿责任。本案原告所举证据仅能证实其承租的房屋取暖期室内温度低,但证明不了是什么原因造成的,且原告接受房屋后,对房屋进行了装修,对部分采暖设施进行了更换和添加,因此,并不排除温度低,是由于供热单位未正常供热或原告装修和改动原有采暖设施所造成的。原告没有证据证实被告存在违约行为及被告违约行为与原告所受损害之间具有法律上的因果关系。另外,由于室内温度低,原告已与绥芬河市热力有限责任公司协商,热力公司免除了原告部分供热费。所以,原告以供热不足为由向被告主张权利,其诉讼理由不能成立。综上,原告起诉证据不充分,其诉讼请求依法不应予以支持。但考虑原、被告约定的承租期限为三年,原告实际承租期限仅为两年,原告承租房屋后支付了一定的装修费用,合同解除后,被告无偿占有装修物,没有法律或合同上的依据;且该装修物又为不可分物,拆除后并无实际利用价值,并且会给原告造成更大的经济损失。可判决由被告按装修物现有价值对原告进行补偿。

定案结论

黑龙江省绥芬河市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第(二)项、第九十七条和《中华人民共和国民法通则》第四条的规定,作出如下判决:

一、驳回原告李某的诉讼请求;

二、被告田某、王某、王某于本判决发生法律效力之日五日内补偿原告李某装修费损失40,628.30元。

案件受理费6,385.00元,由原告李某承担4,749.87元,由被告田某、王某、王某承担1,635.13元。诉讼中实际支出费用80.00元,由原告李某承担65.00元,由被告田某、王某、王某承担15.00元。

一审宣判后,双方当事人均未提出上诉,一审判决已经发生法律效力。

解说

一、谁是本案的适格被告,被告王某在原、被告租赁合同关系中的法律地位。

本案原告李某起诉状中所列被告为田某、王敏、王某,经审查,出租房屋绥芬河市春龙9号楼二层1厅为被告田某与王某所共有,2厅为被告王某所有,在租赁合同中出租人栏内属名的王敏,为被告王某的女儿,因此,本案适格被告应为田某、王某和王某。王敏作为王某房屋的代管人,与王某之间系代理与被代理的关系,王敏的代理行为,依法应由王某承担责任。本院就此释明原告后,原告将被告王敏变更为被告王某。

王某作为绥芬河市春龙9号楼二层的1厅的共有权人,是租赁合同的出租方,但其却以保证人的身份在租赁合同中签字,因此王某具有租赁合同的出租人和保证其他出租人履行合同义务的保证人的双重身份,王某是本案的适格被告。

二、原告主张的承租房屋采暖期室内温度低一事是否成立,绥芬河市热力有限责任公司先后为原、被告出具的证明材料,证明内容相互矛盾,如何认定其证明效力。

原告李某为证明其主张的承租房屋采暖期室内温度低,提供了绥芬河市公证处(2006)绥证内民字第35号保全证据公证书一份,证明经绥芬河市公证处2006年2月24日现场公证,原告所承租的房屋室内温度为12.3度;盖有绥芬河市热力有限责任公司收费专用章的证明一份,证明原告承租房屋2004年至2005年度应交供热费13,268.52元,因为室内温度不够,热力公司同意免收供热费3,268.52元,实交供热费10,000.00元;证人王景兰、吉信富出庭作证,证实二人受原告李某雇佣在丽都园美食城工作期间,到了冬季后,丽都园美食城室内感觉冷,平时穿棉衣、棉裤、棉鞋和羽绒服,饭店其他工作人员也都感觉非常冷。而被告为反驳原告主张的事实,提供了春龙9号楼二层一厅、二厅2002年至2004年交纳供热费的收据复印件五份,证明被告房屋在2002年至2004年一直由承租户足额交纳供热费,并未出现过供热不足的问题;绥芬河市热力有限责任公司证明一份,证明春龙9号楼二层一厅、二厅供热良好,供热符合规定标准,没有出现供热不足的情况。对于热力公司的内容相悖的两份证明材料,合议庭在合议时产生了较大的分岐。一种意见认为,同一单位先后为原、被告提供的两份证明材料,内容相悖,无法核实哪一份证明材料证实的内容是真实的,故对两份证明材料均不予采信,应由主张该事实成立的当事人负举证责任。但笔者却有不同意见,认为应从证据的形成时间、证明内容与出证人的利害关系、出证人的出证心理及有无其他证据相互佐证等情况,综合分析热力公司先后出具的两份证明材料的真伪性,而不应一概否认其效力。热力公司先是承认供热不足,同意免除原告部分供热费用,后来在公证处现场测温达不到正常温度后,又为被告出证证实供热良好,不存在供热不达标的情况,前后两份证明材料明显自相矛盾,不能自圆其说;而承认供热不足对热力公司明显不利,热力公司极有可能是在分析到承认供热不足可能对本公司产生的不利后果的情况下,想否认原己作出的供热不足的承认,而为被告出具第二份证明材料的;再者,热力公司关于供热不足的承认,又与原告提供的其他证据能够相互佐证,形成证据链条。因此,应当认定对供热公司不利的证据的证明效力,否定对供热公司有利的证据的证明效力。进而得出,原告主张承租房屋采暖期室内温度低这一事实成立。

三、合同解除后,对于原告投入的装修物损失,被告是否应予补偿。

根据原、被告合同约定,承租期满后,原告添附的装修物无偿归被告所有,原告无权主张补偿。但在合同履行过程中,由于出现了不适合合同继续履行的特殊情况,双方协议解除了租赁合同,不能认定解除合同系原告违约,因此,被告就没有法律或者合同的依据无偿占有原告投入的装修物。原告添附装修物是经过被告同意的,该装修物并没有实现原告添附时所预期经济利益,拆除装修物,会大大降低装修物的价值,并且会给原告造成更大的经济损失,故判决被告按照装修的现有价值对原告进行补偿是适当的。

编辑:赵珺祺    

文章出处:民一庭    

 

 

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